Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Uygulamada arsa sahiplerinin bir müteahhit ile arsa üzerinde bir bina yapılması ve yapılacak binanın belli bağımsız bölümlerinin kendilerine diğer bağımsız bölümlerinin ise müteahhite ait olacağına dair yaptıkları sözleşmelere kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi denmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken bir çok husus vardır. Müteahhitin ve arsa sahiplerinin haklarının korunması, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde uygulanacak yaptırımlar gibi çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümü için sözleşmelerin kanuni şartlara uygun yapılması ve somut olaya özgü bazı şartlar konulması gerekmektedir.

Bu tip sözleşmelerde müteahhidin edim görevi inşaatı, katları ve bağımsız bölümleri yapmak arsa sahibinin yükümlülüğü ise mülkiyet hakkını devretmek veya mülkiyet hakkını satış vaadi yoluyla taahhüt etmektir. 

Başta Denizli olmak üzere bölgemizde ve hatta ülkemizde en çok tercih edilen sözleşme tipi arsa sahiplerinin edim yükümlülüğünün mülkiyeti devretmek değil satış vaadinde bulunmak suretiyle oluşturulan sözleşme yani gayrimenkul-taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşme karma bir sözleşmedir.

Müteahhit sözleşme esnasında binayı öngörülen şartlarda yapmayı taahhüt etmekte arsa sahibi ise mülkiyeti devretmek konusunda vaatte bulunmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi yoluyla bu sözleşmenin kurulması halinde noterde yazılı şekilde yapılması zorunludur. Şekil şartı olarak noterde yapılması öngörülmüştür. Ayrıca noterde yapılacak satış vaadi sözleşmesinin resen düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Türk hukukunda bu sözleşme tipi diğer sözleşmelerde olduğu gibi sözleşme yapma serbestisi kuralına tabiidir. Yani taraflar sözleşmenin şartlarını diledikleri gibi düzenleyebilirler. Kural bu olunca tarafların aynı zamanda da sözleşmeyi feshetme veya sözleşmeden dönme (yükümlülüğüne katlanmak şartıyla) haklarının bulunduğunu kabul etmek gerekirken Yargıtayımız bütün kararlarında sözleşmenin ancak mahkeme kararıyla sona erebileceğini öngörmektedir

Bu tip sözleşmelerden kaynaklı uyuşmazlıkların görüldüğü  Denizli Asliye hukuk mahkemelerinde görülen taşınmaz hukuku kapsamına giren bu davalarda Yargıtay uygulamaları dahilinde inşaatın geldiği yüzdeye göre sözleşmeden dönme yani geriye yönelik fesih veya fesih kararları çıkmaktadır. Ayrıca inşaatın bitmesine karşın kat maliklerinin vaat ettikleri taşınmaz devrini yapmamaları veya müteahhidin işi eksik yapması veya kanuna/sözleşmeye aykırı yapması durumunda tamamlanması veya tazminat davaları da avukat meslektaşlar tarafından açılabilmektedir.