HİSSELİ TARIM ARAZİLERİ NASIL PAYLAŞILIR?

Hisseli tarım arazilerinin paylaşım usulleri tabi olduğu Türk Medeni Kanununda öngörülen Ortaklık Tiplerine göre değişmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nda tereke kapsamında mirasbırakandan mirasçılara miras payları oranında tescil edilerek intikali sağlanmış taşınmazlar üzerinde hissedarlar veya pay sahipleri taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahiptir.

HİSSELİ TARIM ARAZİLERİNİN DEVRİ:

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunumuzda 2014 yılında çok önemli değişiklikler yapılmıştır.

Bu değişiklikler neticesinde mirasbırakanın kanunun uygulanma tarihi olan 30.04.2014 tarihinden sonra vefat etmesiyle miras malı ve hisseli hale gelen tarım arazileri belli şartlar dâhilinde paylaşıma tabi olmaktadır. Kanun ve yönetmelik gereğince yeter gelirli tarım arazilerin bölünememesi, ifraz edilememesi ve hatta izaleyi şüyu yoluyla ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla giderilmesinin önü alınmıştır.

Mirasçılar Hisseli Araziyi Tarlayı Nasıl Paylaşır?

2014 yılından önce tarım arazilerinin ifrazı ve aynen taksimi miras taksim sözleşmesi kuralları gereğince mümkün iken 2014 yılından sonra yapılan değişiklikle kanun; miras malı hisseli tarla ve arazilerin Yeter Gelirli Tarım Arazi olması durumunda mirasçıların kendi aralarında paylaşımı daha doğrusu devri hususunda bir takım kısıtlamalar getirmiştir. Bu konunun Denizli, Aydın, Uşak, İzmir, Burdur, Afyonkarahisar, Manisa gibi tarımın önemli bir gelir kaynağı olduğu illerimizde önemli olduğunu belirtmek isteriz.

Mirasçıların Anlaşmaları ve Anlaşma Şartları Nelerdir?

Kanun ve yönetmelik gereğince Yeter Gelirli Tarımsal Arazi niteliğini taşıyan tarım arazilerinin (miras hisseli) devri hususunda mirasçıların kendi aralarında anlaşmaları belli şartlar dahilinde kabul edilmektedir.

Bu şartlar:

1.Hissedar mirasçılar hisseli tarla veya arazileri aralarından bir mirasçıya veya yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini karşılaması durumunda yani Yeter Gelirli Tarımsal Arazi büyüklüğüne halelder getirmemek şartıyla birden fazla mirasçıya devredebilirler.

2. Türk Medeni Kanunu 373. Vd maddeleri uyarınca aile malları ortaklı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurarak bu ortaklığa devrini sağlayabilirler.

3. Mirasçılar tamamının miras payı oranında hissedar oldukları bir Limited Şirket kurarak hisseli tarlayı şirkete devredebilirler.

4. Miras malı tarım arazisini üçüncü kişilere devrini yani satışını kararlaştırabilirler.

Mirasçılar Anlaşamazsa Ne Olur?

Mirasçıların yasal süre içerisinde anlaşamamaları halinde mirasçılardan biri veya bir kaçı Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilir.

Bakanlığın Dava Açması Mümkün mü?

Mirasçılardan başvuran olmazsa Toprak Koruma Kanunu gereğince yasal süre içerisinde paylaşılmayan yeter gelirli tarımsal arazi – tarlalar ihbar üzerine bakanlıkça paylaşımı hususunda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaat edebiliyor.

Bu hususu şöyle somutlaştıralım. Örneğin Çivril, Honaz, Pamukkale, Baklan Acıpayam gibi Denizli’nin önemli tarım bölgelerinde babanızdan, dedenizden, annenizden veya bir şekilde size miras kalan bir tarla var. Murisiniz yani size miras bırakan kişi 30.04.2014 tarihinden sonra vefat etmiş ve siz mirasçılar da arazileri tarlalaları 1 yıl içerisinde paylaşamamışsanız bunu ihbar alan Tarım ve Orman Bakanlığı arazilerin paylaştırılması hususunda Sulh Hukuk Mahkemesine müracaat edebilir. Tabi arazilerin yeter gelirli tarımsal arazi niteliğinde olması şartıyla.

Böyle bir davada yeter gelirli tarımsal arazilerin mirasçılardan birine veya birkaçına veya istekli olmaması halinde satışı veya komşu tarla-arazi malikine de devrini Sulh Hukuk hakimi sağlayabilmektedir. Biraz amiyane bir tabirle ifade etmiş olacağız ama artık “babamdan yadigar bu toprağı satmam” dönemi bitmiştir. Biliyoruz kulağa biraz ürkütücü geliyor. Ancak kanunun hükümet gerekçesine ve bakanlığın açıklamalarına bakacak olursanız hak verebilirsiniz. Çünkü Türkiye hissedarların anlaşamaması sebebiyle atıl kalan ekonomiye kazandırılamayan binlerce dekarlık arazileri olan bir ülke durumuna düşmüş durumdadır.

Mirasçılardan Biri veya Birkaçı Hisseli Arazilerin (Tarlalaların) Kendisine Devrini Talep edebilir mi?

Hisseli bir tarımsal arazide yeter gelirli tarımsal arazi şartı olması kaydıyla “ehil mirasçı” sıfatını taşıyorsanız evet diğer hisselerin de kendinize devrini sağlayabilirsiniz. Bunun için tarım hukuku ve miras hukuku haliyle gayrimenkul taşınmaz hukuku konusunda çalışmalar yapan uzman bir avukat ile çalışmanız doğru olacaktır.

Ehil Mirasçı Ne Demektir?

5403 sayılı Toprak Koruma Kanununa göre bakanlık tarafından çıkarılan yönetmelik uyarınca ehil mirasçı olmanın belli şartları bulunmaktadır.

Bu şartlar Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine Dair Yönetmelik 10. maddede belirtilmiştir. Bu maddede belirtilen kriterler doğrultusunda mahkemece yapılacak değerlendirme sonucunda en az 50 puan alan mirasçı Ehil Mirasçı olarak addedilir. Ehil mirasçı tarımsal gelir değeri üzerinden tespit edilecek arazinin değerini vermek suretiyle arazinin devredilmesini talep eder. Mahkeme 6 aylık süre verir. Ehil mirasçı bu süre içerisinde söz konusu bedeli mahkemeye depo eder veya sürenin uzatılmasını talep edebilir.

Kamu bankalarının uygun faizli veya 0 faizsiz verdiği kredi ehil mirasçılar için bir kolaylıktır. Bedelin mahkemeye ödenmesinden sonra arazinin ehil mirasçıya devri mahkemece sağlanmaktadır. Ehil mirasçılığın tespiti ve devri hususunda Denizli ve Ege Bölgesinde bir çok davamız bulunmaktadır. Bu konunun çok bilinmediğini miras avukatı olarak ifade etmek gerekiyor.

Birden fazla talipli ehil mirasçı olması durumunda ne olacaktır? Bu durumda mahkeme öncelikle asgari geçimini dava konusu yeter gelirli tarım arazilerinden sağlayan mirasçıya devrine karar verecek ancak bu da yoksa en yüksek bedeli veren mirasçıya arazinin devrine karar verecektir.

Ehil Mirasçı Yoksa Ne Olur?

Ehil mirasçı yok veya ehil mirasçılardan hiçbirisi yeter gelirli tarımsal arazi ve tarlayı devralmak istemiyorsa yine öncelikle en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devredilmesine karar verilir.

Hiçbir mirasçı talep etmiyorsa artık yeter gelirli tarımsal arazinin satış yoluyla ortaklığının giderilmesine karar verilecektir.

Hiçbir Mirasçı Yeter Gelirli Tarımsal Araziyi Almak İstemezse

Yeter gelirli tarımsal arazi niteliğinde olup da hisseli tarla ve arazileri almak istemeyen mirasçılar söz konusuysa taşınmazın mahkemece satışına karar verilecektir. İşte tam da bu anda komşu arazi maliki tarla sahibi yeter gelirli tarımsal arazinin kendi arazisiyle bir bütünlük arz ettiğinden bahisle arazinin tarlanın kendisine aynı şartlarla devrini talep edebildiğini belirtmek isteriz. Yani aslında size ait olan bir tarla sınırdaş komşunuza devredilebilir. Burada kanun gereğince sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanınmaktadır.

5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu'nda değişiklik yapan 6537 sayılı yasa sayesinde yasanın yürürlüğe girmesinden önce mevcut Türk Medeni Kanunu kapsamında bölünen, ifraz edilen, hisse satışı yoluyla hukuki ve fiili tartışma yaratan veya ortaklığın giderilmesi suretiyle başka başka kişi ve kurumlarca satın alınarak tarımsal arazilerin ekonomik birlik ve bütünlük halinde işlenmesinde ülke ekonomisi ayrıca geçimini tarım ve çiftçilik yoluyla elde eden mirasçılar aleyhine fiili durumlar ortaya çıkmaktaydı. Kanun bu olumsuz durumları engellemeye yönelik olarak çıkmıştır.

Ülkemizde 23,8 milyon hektar tarım arazisi, 3 milyon tarımsal işletme ve bu işletmelerde 40 milyon hissedar bulunmaktadır. Ortalama işletme büyüklüğü 5,9 hektar ve işletme başına düşen parsel sayısı 10 parçadır. Bir işletme ortalama 13 hissedarın arazisini kullanmaktadır. Arazileri işleyen 3 milyon kişi, başkalarının arazisini işlemesi nedeni ile yatırım yapmamaktadır. Böylelikle hem kendisi beklenen geliri alamamakta, hem de ülke ekonomisi kayba uğramaktadır. Hissedar olup, arazileri kullanmayan 37 milyon kişi ise, sahibi olduğu arazilerin küçük olması ve bazı sosyal sebeplerle arazi gelirlerinden mahrum kalmaktadır. Denizli ve Ege Bölgesi açısından özellikle geniş tarım ovaları bulunan Çivril, Baklan, Acıpayam ayrıca Honaz, Pamukkale, Tavas ve Kale gibi önemli ve kritik ürünlerin yetiştirildiği il ve ilçelerimizi düşündüğümüzde atıl kalan tarla ve arazilerin kanun gereğince suistimale uğramadan ekonomiye kazandırılması bakımından acele işlemler başlatılmalıdır.
İşbu bilgiler bakanlık internet sayfalarında ve yasanın hükümet gerekçelerinde belirtilmektedir.

Denizli Gayrimenkul miras avukatı olarak bize gelen; Miras Kalan Tarla Bölünür mü? Miras Kalan Tarla Kaç Dönüme Kadar Bölünür? Miras Tarla Paylaşılmazsa Ne Olur? Hisseli Tarla Tapu Nasıl Devredilir? Hissedar Kendi Payını Satabilir Mi? gibi bir çok soru gelmekte olduğundan bu sorulara Toprak Koruma Kanunu ve ilgili yönetmelik açısından kısa bir değerlendirme yapmak istedik.

İlerleyen günlerde Denizli Afyon Aydın Uşak Burdur gibi bölge illerimizi ve ilçelerimiz çok ilgilendiren bu konuyla ilgili çalışmalarımızı sizlerle paylaşıyor olacağız.

Ehil mirasçılığın tespiti ve devir, hisseli taşınmazların paylaşılması, izaleyi şüyu-ortaklığın giderilmesi davalarında aktif olarak bölge insanımıza danışmanlık, avukatlık ve arabuluculuk hizmeti vermekteyiz. Söz konusu uyuşmazlıkların Denizli Arabulucu Avukat olarak ihtiyari arabuluculuk yoluyla da çözüme kavuşmasına yardımcı olmaktayız.

Konuyla ilgili olarak bizi gayrimenkul avukatı ve miras avukatı olarak iletişime geçebilirsiniz.

17.11.2021

Arb. Av. Adem SÜPÇİN